Qui veut porter le risque ?

Il y a des 1er octobre plus festifs. Pour les bailleurs, celui-ci apporte un nouveau contrat et une loi de retour à l'Assemblée. Rentrée studieuse.

D'abord, ce qui change aujourd'hui. Un décret du 6 juillet 2026 modifie les contrats types de location, pour tous les baux signés ou renouvelés à partir du 1er octobre. Trois nouveautés. La clause résolutoire entre dans le modèle officiel : en cas d'impayé de loyer, de charges ou de dépôt de garantie, le bail peut être résilié six semaines après un commandement de payer resté sans effet. Une rubrique facultative permet d'y inscrire le numéro de portable du bailleur et du locataire, pour s'appeler avant que l'impayé ne devienne un dossier. Enfin, dans les secteurs concernés par la loi Le Meur, le bail doit mentionner l'obligation de résidence principale, sous peine de nullité. Les baux déjà en cours, eux, ne bougent pas.

Les chiffres clés

• 1er octobre, entrée en vigueur des nouveaux contrats types, pour les baux signés ou renouvelés

• 6 semaines, le délai après un commandement de payer infructueux avant que la clause résolutoire joue

• 3,5 à 5,5 %, l'amortissement annuel prévu par le statut du bailleur privé « Jeanbrun », selon le loyer

Ensuite, ce qui pourrait changer demain. La session parlementaire reprend ce jeudi, et le projet de loi « Relance et décentralisation du logement », adopté par le Sénat le 8 juillet, attend toujours sa date d'examen à l'Assemblée. Au menu : un troisième programme de renouvellement urbain doté de 5 milliards d'euros jusqu'en 2040, plus de pouvoir pour les maires dans l'attribution des logements sociaux, et l'extension du statut du bailleur privé, dit dispositif Jeanbrun. Son principe : déduire chaque année une partie du prix d'achat de ses revenus locatifs, contre un engagement de louer nu pendant neuf ans. Petit souci : lancé en février, il pèse 2 % des ventes aux investisseurs dans le neuf à Toulouse, selon l'observatoire ObserveR, et environ 150 à 200 ventes par mois au niveau national, loin des 4 000 visées. Un dispositif fiscal qui démarre moins vite qu'un Vélib' un lundi matin.

Côté députés, les amendements ne vont pas tous dans le sens d'un assouplissement : l'un vise à interdire de louer à ses parents ou enfants, un autre à exclure les logements chauffés au gaz ou au fioul, un troisième à réserver l'avantage aux appartements en immeuble collectif.

Pour rappel : la clause résolutoire permet de mettre fin au bail sans attendre un long procès sur le fond. Le juge garde toutefois la main : il peut accorder au locataire jusqu'à trois ans de délais de paiement et suspendre ses effets.

En clair : si vous signez ou renouvelez un bail à partir d'aujourd'hui, utilisez le nouveau modèle. Pour le dispositif Jeanbrun, patience : rien n'est voté dans sa version élargie, et les amendements pourraient en réduire le champ.

Depuis 1973, les Parisiens aiment dire que la plus belle vue de Paris est celle du haut de la tour Montparnasse, parce que c'est le seul endroit d'où on ne la voit pas. Ils vont devoir attendre encore un peu pour changer d'avis.

Le 23 septembre, en assemblée générale, les copropriétaires de la tour ont rejeté la première phase du chantier de rénovation : désamiantage, curage et dépose partielle de la façade. Plus de 76 % des voix se sont prononcées contre. C'était la dernière occasion de lancer les travaux avant l'expiration du permis de construire, fin novembre. Le projet de Nouvelle AOM (façade en verre, serre au sommet, hôtel) était chiffré à environ 800 millions d'euros.

Les chiffres clés

• 800 M€, le budget du projet de rénovation, lauréat du concours de 2017

• Plus de 76 % des voix contre la première phase des travaux lors de l'assemblée générale

• Plus de 6 millions de m² de bureaux vacants en Île-de-France

Pourquoi ce naufrage ? Le premier copropriétaire, LFPI (environ 30 %), a lâché le projet dès juillet, invoquant l'explosion du coût estimé, en grande partie liée à l'amiante, et des tensions entre copropriétaires sur les échanges de surfaces. Ses banques ont suivi le mouvement, et d'autres grands propriétaires, dont la MGEN et AXA, ont eux aussi voté contre. Le hic : la tour a été entièrement vidée le 31 mars 2026 pour laisser place au chantier. Résultat, 210 mètres de bureaux vides au cœur de Paris, et un maire du 15e qui refuse « que l'on abandonne un projet élaboré depuis dix ans ».

La suite ? Les copropriétaires promettent au moins les travaux obligatoires de mise en conformité, puis d'étudier un projet « plus sobre et moins coûteux ». Traduction : moins de serre, plus de calculatrice.

Pour rappel : dans une copropriété, chaque propriétaire vote en proportion de ses tantièmes, c'est-à-dire sa quote-part de l'immeuble. Pour des travaux lourds, il faut réunir une majorité. Même règle que dans votre immeuble : sans accord sur qui paie quoi, rien ne se fait.

En clair : c'est l'illustration la plus spectaculaire d'un problème très parisien : les immeubles de bureaux des années 1970, bourrés d'amiante et énergivores, coûtent parfois plus cher à rénover qu'ils ne valent. Pour les propriétaires de bureaux, la vraie question n'est plus « combien vaut mon immeuble ? » mais « combien coûte-t-il de le sauver ? ». Et pour les copropriétaires particuliers, une leçon universelle : un plan de travaux se vote mieux quand il est chiffré et financé avant l'assemblée.

Il y a des gens qui se paient un sac avenue Montaigne. Et il y a ceux qui se paient la boutique. Cette semaine, 38 millions d'euros ont choisi la deuxième option.

Annoncée le 30 septembre, l'opération porte sur deux boutiques en pied d'immeuble au 49 avenue Montaigne, dans le Triangle d'or du 8e arrondissement, soit 660 m² sur l'avenue la plus chic de Paris, occupés aujourd'hui par Akris et Bonpoint. L'acquéreur est Aroxys, société de gestion indépendante fondée par Ara Adjennian. Pour financer cet achat d'environ 60 millions d'euros, elle a levé 38 M€ en club deal auprès d'investisseurs privés et de family offices, notamment conseillés par Indosuez Wealth Management, complétés par un financement bancaire de pbb. C'est l'une des plus importantes levées en club deal auprès d'une clientèle privée en France.

Les chiffres clés

• 38 M€ levés auprès d'investisseurs privés et de family offices

• 660 m² de boutiques, avec plus de 14 mètres de vitrine sur l'avenue

• 20 000 €/m², le loyer annuel que peuvent atteindre les meilleurs emplacements de l'avenue

La stratégie est value-add : racheter des murs dont les baux arrivent à échéance, puis les renégocier à la hausse sur trois ans. Les deux boutiques rapportent aujourd'hui près de 2 millions d'euros de loyers par an, et Aroxys vise environ trois fois plus. Le pari repose sur la rareté : la vacance y est quasi nulle. Le prix payé, lui, approche les 90 000 € le m². À ce tarif, le mètre carré de trottoir devant la vitrine a presque plus de valeur qu'un deux-pièces à Saint-Étienne.

Pour rappel : un club deal, c'est un investissement à plusieurs dans un actif précis, logé dans un véhicule dédié (ici un fonds d'investissement alternatif géré par Aroxys). Les tickets d'entrée sont élevés et l'argent est bloqué jusqu'à la revente. La stratégie value-add consiste à acheter un actif améliorable (baux à renégocier, travaux) pour le revendre plus cher.

En clair : pendant que les bureaux des années 1970 cherchent preneur (voir la tour Montparnasse), le commerce de luxe parisien reste l'un des actifs les plus recherchés d'Europe, et les family offices s'y invitent désormais via des club deals. Pour les professionnels, c'est le signe que le financement de l'immobilier prime passe de plus en plus par la gestion de fortune.