Une histoire de plafonds

Jeudi dernier, on vous parlait du dispositif Jeanbrun et de son amortissement jusqu'à 5,5 % par an pour la location nue. Le même jour, le gouvernement présentait un budget qui plafonne celui du meublé à 2,5 %. Le message est clair : rangez le canapé.

Le projet de loi de finances pour 2027 a été présenté le 1er octobre en Conseil des ministres. Pour l'immobilier, la mesure qui fait le plus de bruit se cache dans son article 7. Elle vise les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) imposés au régime réel.

Aujourd'hui, ces bailleurs déduisent chaque année une partie de la valeur de leur logement de leurs loyers. C'est l'amortissement, et c'est lui qui permet souvent de gommer l'impôt sur les loyers pendant des années. Demain, si le texte passe en l'état : 2,5 % par an maximum, dans la limite de 7 000 € par foyer fiscal. Pour les meublés de tourisme, ce serait 1,5 % et 5 000 €. Et le plafond s'applique au foyer, pas au logement : trois studios, un seul plafond.

Autre coup de rabot, les amortissements non déduits ne seraient plus reportables à partir de 2027. Ceux accumulés avant resteraient utilisables jusqu'en 2036, mais seulement sur la moitié du bénéfice. Échappent au plafond : les résidences étudiantes, seniors et les EHPAD. Le micro-BIC et les loueurs professionnels (LMP) ne sont pas concernés. Objectif affiché : rapprocher le meublé de la location nue, et économiser 200 millions d'euros par an, selon Boursorama. Chez JD2M, spécialiste de la fiscalité du meublé, le président résume l'ambiance : « On est de retour à la case départ ».

Les chiffres clés

• 2,5 %, l'amortissement annuel maximal proposé pour le meublé (1,5 % pour le meublé de tourisme)
• 7 000 €, le plafond par an et par foyer fiscal, quel que soit le nombre de logements loués
• 50 000 €, le don familial d'argent exonéré au 1er semestre 2027, contre 31 865 € aujourd'hui

Dans le reste du budget logement, on trouve un PTZ « parentalité » pour les ménages qui attendent un enfant ou ont un enfant de moins de trois ans, même s'ils ont déjà eu un PTZ. Un gel des APL en 2027, pour 101 M€ d'économies. Et l'arrivée de la nouvelle taxe sur les logements vacants au 1er janvier 2027, au profit des communes.

Enfin, un vrai coup de pouce pour les apports : entre le 1er janvier et le 30 juin 2027, un don d'argent à un enfant ou petit-enfant majeur serait exonéré jusqu'à 50 000 € (donateur de moins de 80 ans). Au-delà, il serait taxé à 6 % seulement, dans la limite de 100 000 €, si le bénéficiaire a moins de 50 ans. En immobilier, la seule chose qui ne se déprécie jamais, c'est l'imagination de Bercy.

Pour rappel : l'amortissement est une charge sans dépense réelle. On considère que le logement s'use, et on déduit chaque année une fraction de sa valeur (hors terrain) des loyers imposables. Le régime réel le permet ; le micro-BIC, lui, applique simplement un abattement forfaitaire sur les loyers.

En clair : rien n'est voté. Le texte doit passer par l'Assemblée puis le Sénat d'ici la fin de l'année, et les plafonds peuvent encore bouger. Si vous êtes en LMNP au réel, faites le point sur vos amortissements en stock : ils deviendraient un capital à consommer avant 2036. Et si vos parents comptent vous aider à acheter, notez la fenêtre du premier semestre 2027.

Le Beaujolais nouveau arrive le 19 novembre. La fin de l'encadrement des loyers à Lyon, peut-être quatre jours plus tard. Novembre s'annonce chargé entre Rhône et Saône.

Le dispositif s'applique à Lyon et Villeurbanne depuis novembre 2021. Un loyer de référence au m² est fixé par arrêté préfectoral, selon le quartier, le nombre de pièces et l'époque de construction. À la signature d'un bail, le bailleur ne peut pas dépasser le plafond, sauf complément de loyer justifié.

Sauf que c'est une expérimentation, née de la loi ELAN de 2018. Sans nouvelle loi, elle s'arrête automatiquement le 23 novembre 2026, dans toutes les communes concernées. Une proposition de loi pour la pérenniser a bien été adoptée par l'Assemblée le 11 décembre 2025. Elle attend toujours le Sénat.

À Lyon, de toute façon, la Métropole qui porte le dispositif ne souhaite pas le poursuivre. Sa présidente, Véronique Sarselli (LR), élue fin mars, en avait fait une promesse de campagne. En face, les maires de Lyon et de Villeurbanne veulent le garder. Le 11 septembre, Lyon a rejoint un appel de grandes villes pour le rendre permanent. Les associations de locataires, elles, appelaient à manifester le 30 septembre.

Les chiffres clés

• 23 novembre, la date à laquelle l'expérimentation prend fin, faute de nouvelle loi
• +3 % contre +8 %, la hausse des loyers 2021-2026 à Lyon, contre les villes non encadrées, selon CLAMEUR
• Plus de 30 % des nouveaux baux dépasseraient encore le plafond, selon le même observatoire

Sur le bilan, chaque camp a ses chiffres. Selon l'observatoire CLAMEUR, les loyers ont pris 3 % à Lyon entre 2021 et 2026, contre 8 % dans les villes non encadrées. Le rapport remis au gouvernement en mai chiffre la baisse entre 2 et 4 %. Mais plus de 30 % des nouveaux baux dépasseraient encore le plafond, et c'est au locataire d'aller réclamer.

Côté bailleurs, l'UNIS Lyon Rhône estime que 12 000 logements ont quitté la location longue durée dans la métropole. Pour l'UNPI, « le système ne tient plus ». Pendant ce temps, la tension ne faiblit pas : 41 % des Lyonnais sont locataires dans le privé, et chaque annonce attire plus de 12 candidats. Lyon sait faire durer ses chantiers, la Part-Dieu se transforme depuis 2011. Ses règles locatives, beaucoup moins.

Pour rappel : encadrer ne veut pas dire geler. Le plafond ne joue qu'à la signature ou au renouvellement d'un bail. Le bailleur peut y ajouter un complément de loyer pour un atout exceptionnel (terrasse, vue…), à condition de le justifier. En cas de dépassement, le locataire peut contester et récupérer le trop-perçu.

En clair : jusqu'au 23 novembre, le plafond s'applique à tout nouveau bail à Lyon et Villeurbanne. Après, si le Sénat ne bouge pas, les bailleurs retrouvent de la marge à la relocation, mais pas une liberté totale : en zone tendue, la hausse de loyer entre deux locataires reste encadrée par la loi de 1989. Pour les investisseurs qui regardent Lyon, c'est un paramètre de rendement qui pourrait bouger d'ici quelques semaines.

Le 10 septembre, Idealista débarquait en France avec un an de diffusion gratuite pour les agents. Trois semaines plus tard, SeLoger a répondu. Pas en baissant ses prix : en rachetant le leader du Grand Ouest.

Annoncée le 1er octobre, l'opération porte sur 100 % du capital d'Ouest-France Immo, cédé par Additi Multimédia, filiale du groupe Sipa Ouest-France. Le prix reste confidentiel. La cible : un portail présent depuis plus de 30 ans en Bretagne, Pays de la Loire et Normandie, avec 1,3 million de visiteurs uniques par mois et environ 3 000 clients professionnels. La marque et ses 35 salariés sont conservés.

En face, SeLoger revendique 9 millions d'utilisateurs mensuels et 20 000 agents clients. Et derrière SeLoger, il y a du private equity : le portail est détenu depuis l'an dernier par KKR et le fonds de pension canadien CPP Investments. C'est un build-up comme on les apprend en cours de LBO.

Une fois réunis, les deux sites représenteraient 75 à 80 % des annonces immobilières des trois régions, et travailleraient avec près de trois agences sur quatre. Avec seulement 6 % d'audience commune, selon SeLoger : chaque site apporte des visiteurs que l'autre n'a pas. Des offres groupées pour les agents arrivent d'ici la fin de l'année, et le budget marketing du groupe doit grimper de 20 % l'an prochain.

Les chiffres clés

• 75 à 80 % des annonces immobilières de Bretagne, Pays de la Loire et Normandie sous le même toit
• 3 sur 4, les agences du Grand Ouest qui travaillent déjà avec l'un des deux portails
• 6 % d'audience commune seulement entre les deux sites, selon SeLoger

Le vrai dilemme, il est pour les agents immobiliers. D'un côté, un groupe ultra-dominant dans leur région, dont le directeur général assure que « rien n'est forcé » : chacun reste libre de prendre un portail ou les deux. De l'autre, Idealista, qui promet un an gratuit puis des tarifs nettement sous ceux des leaders. Orpi, ERA, l'Adresse ou 6ème Avenue l'ont déjà rejoint. À Rennes, à 1h25 de Paris en TGV, trouver une annonce hors de SeLoger deviendra presque aussi rare qu'une semaine sans crachin.

Pour rappel : un build-up (ou buy-and-build), c'est la stratégie préférée des fonds de LBO. On achète une société « plateforme », puis on lui fait racheter des concurrents plus petits. Objectif : grossir vite, mutualiser les coûts, gagner du pouvoir de prix, et revendre plus cher à la sortie. Ici, les deux marques restent séparées, mais l'actionnaire est le même.

En clair : pour les acheteurs et locataires du Grand Ouest, rien ne change à court terme, les deux sites restent en ligne. Pour les agents, la question devient le prix des abonnements face à un acteur qui concentre l'essentiel des annonces locales, et Idealista tombe à pic comme contrepoids. Pour les pros de l'investissement, c'est un cas d'école : face à un nouvel entrant qui casse les prix, un fonds préfère acheter de la part de marché plutôt que baisser les siens.