Les acheteurs hésitent, les fonds signent

Les vendeurs ont mis plus de biens en ligne. Les acheteurs, eux, ont moins cliqué. Le rebond de l'été a bien eu lieu, mais il est resté timide.

Le bilan en une ligne : 22 % de contacts en moins sur les annonces en un an au troisième trimestre, pour 4 % de biens à vendre en plus, selon l'observatoire Bien'ici. Autrement dit : plus de choix, moins de monde pour choisir. Son président, David Benbassat, parle d'un « véritable tournant ». Petite précaution : Bien'ici mesure des annonces et des contacts, pas des ventes signées. Mais la direction est claire.

Ce que disent les annonces. Une annonce reste en ligne 82 jours en moyenne, un jour de plus qu'il y a un an. Plus c'est long, plus ça se négocie. Les prix affichés progressent de 1 % au m² : appartements à 4 771 €/m² (+0,7 %), maisons à 2 761 €/m² (en baisse de 1 %). Paris est à 11 434 €/m² (+0,5 %), l'Île-de-France hors Paris à 5 268 €/m² (+2 %). L'Île-de-France est la seule région où les annonces partent plus vite : 59 jours, soit 8 de moins en un an. Ailleurs, ça traîne : 80 jours en PACA, 95 en Bourgogne-Franche-Comté, 97 en Centre-Val de Loire. Hors Île-de-France, dans les zones urbaines, les appartements perdent 1,2 %.

Le neuf, toujours en panne. Selon Adéquation, il s'est réservé moins de 10 000 logements neufs au troisième trimestre, soit 22 % de moins sur un an. Pour 2026, le cabinet attend environ 90 000 réservations, contre 102 000 en 2025, soit environ 12 % de moins (calcul DeepEstate). Le stock atteint 87 000 logements neufs disponibles à fin août, et 370 700 permis ont été délivrés sur douze mois, près de 10 % sous la moyenne des cinq dernières années.

Ce que ça change. Acheteur : plus de choix, plus de temps, plus de marge. Une annonce en ligne depuis 80 jours n'a plus d'urgence, demandez une remise. Vendeur : le bon prix dès le premier jour, car chaque semaine de plus rend l'acheteur plus gourmand. Investisseur : 8 600 logements neufs vendus à des investisseurs sur neuf mois, contre 8 000 un an plus tôt (+7,5 %, calcul DeepEstate). Les loyers montent : +1 % chez Bien'ici, +4 % chez Adéquation (14,20 €/m²). Même pays, deux thermomètres.

Les chiffres clés

• 22 % de contacts en moins sur les annonces entre le T3 2025 et le T3 2026, selon Bien'ici
• 82 jours, la durée moyenne d'une annonce en ligne (59 jours en Île-de-France)
• 90 000 réservations de logements neufs attendues en 2026, contre 102 000 en 2025 (Adéquation)

Pour rappel : une réservation dans le neuf est l'engagement d'un acheteur sur un logement vendu sur plan (VEFA, vente en l'état futur d'achèvement). Un prix affiché est celui de l'annonce, pas celui de l'acte de vente. Les contacts sont les messages et appels reçus sur une annonce.

En clair : un marché sans urgence est un marché qui se négocie. Acheteur : comparez, visitez, demandez. Vendeur : affichez un prix réaliste, le temps joue contre vous.

À Lyon, les promoteurs lancent moins et les acheteurs réservent moins. Dans l'ancien, les prix ne bougent presque pas. Deux marchés, une seule ville.

La Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) de la région lyonnaise a fait le point à fin août. Son diagnostic : un marché du neuf « singulièrement grippé ». Traduction : moins de ventes, plus de stock.

Les chiffres du neuf. Logements collectifs neufs, réservations nettes hors ventes en bloc, de janvier à fin août 2026 comparé à la même période de 2025. Dans la ville de Lyon : 205 réservations, en baisse de 32 %, 238 logements mis en vente (en baisse de 31 %) et un stock de 681 logements (+4 %). Dans la Métropole : 969 réservations, en baisse de 15 %, pour un prix moyen du libre de 5 345 €/m² hors parking (en baisse de 4,1 %). À Villeurbanne : 139 réservations (en baisse de 13 %), mais un stock en hausse de 22 %, à 337 logements. Sur l'aire lyonnaise depuis janvier : 1 474 réservations nettes et 218 ventes en bloc, le plus faible volume en dix ans, environ un tiers du niveau de 2016. Côté permis, 1 801 logements collectifs neufs ont été autorisés cette année, contre 3 575 l'an dernier (FPI). Les besoins sont estimés à environ 11 000 logements par an dans la Métropole jusqu'en 2040 (CERC).

Pendant ce temps, dans l'ancien. Selon MeilleursAgents, un appartement lyonnais s'échange à 4 714 €/m² en octobre, soit +0,73 % en un mois. Le loyer moyen est de 17,70 €/m² hors charges (+1,14 %). Cela donne un rendement brut d'environ 4,5 % (calcul DeepEstate : 17,70 € × 12 ÷ 4 714 €). Un mois ne fait pas une tendance, mais l'ancien n'a pas décroché. Le neuf, lui, attend un acheteur.

Ce que ça change. Acheteur de neuf : les promoteurs ont du stock à écouler, discutez le prix ou demandez des prestations offertes (parking, cuisine). Investisseur : 4,5 % brut laisse peu de marge une fois les charges, la vacance et les travaux déduits, faites le calcul net avant de signer. Et demain ? Lecture DeepEstate : moins de permis aujourd'hui, ce sont moins de logements livrés dans deux ou trois ans. Si la demande revient, l'offre sera courte. C'est un pari, pas une certitude.

Les chiffres clés

• 32 % de réservations de logements neufs en moins à Lyon sur huit mois, comparé à 2025 (ville, hors ventes en bloc)

• Un tiers du niveau de 2016 : le volume de ventes de neuf de l'aire lyonnaise depuis janvier

• 4,5 %, le rendement brut estimé d'un appartement ancien à Lyon (calcul DeepEstate)

Pour rappel : une réservation nette est une réservation de logement neuf, désistements déduits. Une vente en bloc est l'achat de plusieurs logements d'un coup, le plus souvent par un investisseur institutionnel. Le rendement brut est le loyer annuel divisé par le prix d'achat, avant charges et impôts.

En clair : à Lyon, les acheteurs ont déserté le neuf, pas encore l'ancien. Du neuf à négocier, de l'ancien à prix stable. Dans les deux cas, calculez avant de signer.

Détenir, louer, revendre à un fonds. Gecina fait tourner son portefeuille, M&G s'offre des loyers déjà installés.

Le 15 octobre, M&G Real Estate a annoncé l'acquisition de deux résidences neuves auprès de la foncière Gecina, pour son fonds M&G European Living Property Fund. Prix total : 67 M€, hors marché. Selon CFNEWS Immo, ces sorties se font avec des moins-values.

Les deux résidences. Alba Residence, à La Garenne-Colombes : 80 logements, 4 695 m², 118 parkings, livrée en juin 2025, pour 29,0 M€ (promoteurs Woodeum et Cogedim). Rueil Arsenal, à Rueil-Malmaison : 93 logements, 5 981 m², 85 parkings, livrée en avril 2025, pour 38,1 M€ (Les Nouveaux Constructeurs). Deux immeubles achevés et déjà bien occupés, sans énergie fossile. Côté transports : Transilien L et tram T2 à La Garenne-Colombes, RER A à Rueil, avec une future station du Grand Paris Express. Le fonds compte désormais plus de 1 700 logements en Europe : c'est son dixième investissement, le deuxième en France.

Les ordres de grandeur (calculs DeepEstate). 67,1 M€ pour 10 676 m², c'est environ 6 300 €/m², parkings compris : 6 200 €/m² à La Garenne-Colombes et 6 400 €/m² à Rueil. Par logement, environ 388 000 € en moyenne. Pour comparer, les annonces parisiennes affichent 11 434 €/m² (Bien'ici) : un bloc loué à l'ouest de Paris, ce n'est pas le prix du Marais. Autre repère, ces immeubles ont été revendus seize à dix-huit mois après leur livraison. Le neuf ne reste pas longtemps neuf.

Pourquoi Gecina vend. Gecina est une foncière cotée : elle possède et loue des immeubles. Selon CFNEWS Immo, elle poursuit la rotation de son patrimoine, avec des sorties en grande partie résidentielles, pour financer ses projets en développement. Au 30 septembre, ses revenus locatifs bruts atteignent 531,7 M€ (en baisse de 1,4 % en publié, +1,7 % à périmètre constant). Le résidentiel progresse de 6,7 % à périmètre constant, et l'objectif 2026 est confirmé : 6,70 à 6,75 € de résultat récurrent par action.

Dans le même temps. SGM, qui détient des magasins BHV et des centres commerciaux, obtient 100 M€ d'un fonds londonien sous forme d'emprunt obligataire (CFNEWS Immo, 23 octobre) : au lieu d'une banque, un fonds. Et à Lyon 5e, le fonds Audacia rachète une demeure de caractère pour renforcer son portefeuille de coliving pour seniors (CFNEWS Immo, 19 octobre).

Les chiffres clés

• 67 M€, le prix des deux résidences, vendues hors marché

• 173 logements : 80 à La Garenne-Colombes, 93 à Rueil-Malmaison

• 6 300 €/m² environ, le prix moyen, parkings compris (calcul DeepEstate)

Pour rappel : une foncière détient des immeubles et en tire des loyers. Une vente hors marché (off-market) se négocie directement entre vendeur et acheteur, sans appel d'offres public. Une moins-value est une perte à la revente par rapport au prix de référence. Le coliving associe logements privatifs et espaces partagés.

En clair : Gecina détenait du résidentiel neuf et le revend à un fonds qui veut des loyers tout de suite. Pour un investisseur, un immeuble récent et loué se vend en bloc, pas forcément avec une plus-value. Pour le marché, même au ralenti, il y a toujours un acheteur pour du neuf occupé, quand le prix est le bon.