Taxe, préemption, cession : qui tient les murs ?

Les propriétaires râlent, et les chiffres leur donnent en partie raison. Et 2027 pourrait en rajouter une couche.

Selon l'UNPI, la taxe foncière a augmenté de 93,4 % entre 2005 et 2025, contre 36,8 % pour l'inflation et 27,3 % pour les loyers. Elle a donc monté 3,4 fois plus vite que les loyers (calcul DeepEstate). Petite précaution : l'UNPI défend les propriétaires, ses chiffres se lisent avec ce prisme, mais les ordres de grandeur sont là.

En France, un logement paie en moyenne 635 € de taxe foncière par an, hors ordures ménagères, et environ 975 € dans les 50 plus grandes villes. Les écarts sont énormes : Grenoble arrive en tête avec 1 487 €, devant Créteil (1 465 €), Montreuil (1 256 €) et Bordeaux (1 173 €). Marseille est à 943 €, Lyon à 772 €. Paris est à 900 €, mais avec +261 % en vingt ans, la plus forte hausse des 50 plus grandes villes.

Pourquoi ça monte ? Deux moteurs, selon l'UNPI. Les bases (+46 %) : la taxe se calcule sur une valeur locative cadastrale fixée dans les années 1970 et revalorisée chaque année avec l'inflation. Et les taux (+32 %), votés par les communes, dont c'est le principal levier fiscal depuis la suppression de la taxe d'habitation sur les résidences principales.

Et en 2027 ? La mise à jour des « éléments de confort » (eau courante, électricité, WC) devait toucher 7,4 millions de logements, pour 63 € de plus en moyenne. Après le tollé de fin 2025, elle a été suspendue, puis repoussée à 2027 et laissée au choix des communes. L'UNPI réclame de son côté une refonte, avec une contribution locale payée par tous les habitants, locataires compris.

Les chiffres clés

• +93,4 %, la hausse de la taxe foncière entre 2005 et 2025, selon l'UNPI
• 635 €, la taxe foncière moyenne par logement en France, hors ordures ménagères
• +261 %, la hausse à Paris en vingt ans, la plus forte des 50 plus grandes villes

Pour rappel : la taxe foncière est payée par le propriétaire. Elle se calcule sur la valeur locative cadastrale (un loyer théorique, après un abattement de 50 %), multipliée par les taux votés par la commune et l'intercommunalité. Elle est déductible des revenus fonciers au régime réel. La taxe d'ordures ménagères s'y ajoute, mais elle peut être refacturée au locataire.

En clair : propriétaire bailleur, mettez la taxe dans votre calcul de rendement. Sur 12 000 € de loyers par an, 900 € de taxe (Paris) en avalent 7,5 %, 1 487 € (Grenoble) en avalent 12,4 %. Avant d'acheter, regardez la taxe de l'annonce, pas seulement le prix.

Vendre un immeuble à Paris, ce n'est plus seulement trouver un acheteur. C'est aussi savoir si la Ville ne va pas se servir avant lui.

Préempter, c'est passer devant l'acheteur : vendeur et acheteur se sont mis d'accord sur un prix, la mairie arrive et achète au même prix à sa place, sans enchère ni négociation. Business Immo vient de faire le point sur le troisième trimestre, et la cadence ne ralentit pas.

Entre janvier et fin septembre 2026, le montant cumulé des préemptions atteint 144 M€ hors commissions, déjà plus que sur toute l'année 2025, proche de 130 M€. Au troisième trimestre, dix opérations pour plus de 50 M€, dont le 50 rue Vavin (6e), préempté en juillet pour 12 logements sociaux et des commerces, et le 25 rue Meslay (3e), en septembre. Le cap de la majorité d'Emmanuel Grégoire : 40 % de logements publics en 2035, dont 30 % de logements sociaux. Et la demande grimpe : 327 258 ménages demandeurs d'un logement social à Paris fin 2025, soit +12 % en un an.

Mais la Ville sait aussi dire non. En juin, elle a renoncé à acquérir 15 immeubles pour plus de 420 M€ au total, dont les propriétaires l'avaient mise en demeure d'acheter (le droit de délaissement). Motif avancé : pas d'équilibre financier pour y faire du logement social. Selon notre calcul, ces immeubles valent en moyenne environ 28 M€, contre 3 à 10 M€ pour ceux qu'elle préempte. La Ville préempte petit, elle renonce gros.

Les chiffres clés

• 144 M€ de préemptions cumulées de janvier à septembre 2026, hors commissions

• 327 258 ménages demandeurs d'un logement social à Paris fin 2025 (+12 % en un an)

• 420 M€+, la valeur des 15 immeubles auxquels la Ville a renoncé en juin

Pour rappel : le droit de préemption urbain permet à une collectivité d'acheter en priorité un bien mis en vente dans un périmètre donné. Toute vente passe par une déclaration d'intention d'aliéner (DIA) en mairie, et la Ville dispose de deux mois pour préempter. Le droit de délaissement joue dans l'autre sens : le propriétaire d'un bien grevé d'une réserve peut mettre la collectivité en demeure de l'acheter.

En clair : à Paris, la Ville est un acheteur de plus, avec une priorité sur les autres. Vous vendez ? Intégrez les deux mois de la DIA. Vous achetez ? Ne bloquez pas votre financement sans marge.

Acheter un gros ensemble, puis revendre le morceau qui se valorise le mieux. Le grand classique des fonds, appliqué au 16e arrondissement.

Selon CFNEWS Immo (20 octobre), Blackstone espère retrouver un ticket de 100 M€ en cédant les logements du centre d'affaires Paris Trocadéro. Le fonds a acheté l'ensemble fin 2025, pour environ 700 M€ (695 M€ selon CFNEWS). L'ensemble fait environ 41 000 m² place du Trocadéro, face au Palais de Chaillot : construit en 1913 par la Société Générale, il mêle bureaux, commerces et appartements.

Ce qui est à vendre : quatre immeubles résidentiels et commerciaux, soit un bloc de plus de 60 appartements, regroupés au printemps dans une structure à part, séparée des bureaux. Knight Frank est mandaté, pour une vente espérée au premier semestre 2027. Selon Bloomberg, un prêt de 530 M€ de la Société Générale devait financer l'achat. Le vendeur d'origine, Union Investment, avait acheté l'ensemble en 2003 pour 284 M€, soit environ 2,5 fois la mise en 22 ans, hors travaux et loyers (calcul DeepEstate).

Les ordres de grandeur (calculs DeepEstate) : 100 M€ sur 695 M€, c'est environ 14 % du prix d'achat récupéré sur une partie de l'ensemble, et autour de 1,6 M€ par logement en moyenne. C'est aussi un test pour le haut de gamme parisien, dans un résidentiel français qui manque de liquidité : 3,1 Md€ investis sur neuf mois, portés par une opération exceptionnelle selon CFNEWS Immo.

Les chiffres clés

• ~700 M€, le prix payé par Blackstone pour tout l'ensemble (695 M€ selon CFNEWS Immo)

• 100 M€, le ticket espéré en vendant les logements

• S1 2027, la vente espérée, selon CFNEWS Immo

Pour rappel : un ticket est le montant d'un investissement ou d'une vente. Un carve-out consiste à sortir une partie d'un actif acheté en bloc pour la vendre à part. Un bloc de logements se vend en une seule opération, souvent à un seul investisseur, pas appartement par appartement.

En clair : Blackstone a acheté un centre d'affaires et revend la partie qui se valorise le mieux seule. Pour un investisseur résidentiel, c'est l'occasion de prendre plus de 60 appartements du 16e en une seule opération. Pour le marché, un test : en 2027, un ticket de 100 M€ trouve-t-il preneur à Paris ?