Le chantier s'arrête, la facture continue

L'immobilier neuf devait repartir à la rentrée. Raté.

En juin, on tombe à 30 906 logements autorisés à la construction. Moins qu'en mai, moins qu'il y a un an (35 100), et carrément moins qu'en 2022 (41 200). Les maisons individuelles (11 765) et les collectifs (19 141) reculent tous les deux : personne ne compense personne.

Sur douze mois, on arrive à 376 241 logements autorisés. Toujours sous la moyenne des cinq dernières années, malgré un petit sursaut au premier semestre.

Il y a quand même une note positive : les mises en chantier, elles, repartent. 25 666 logements ont démarré en juin, et 157 191 sur l'ensemble du premier semestre, soit près de 30 % de plus qu'à la même période en 2025. Le Sénat a d'ailleurs adopté en juin un projet de loi visant à construire 400 000 logements neufs par an, via des mesures de simplification et une incitation fiscale à l'investissement locatif. Sur le papier, l'ambition est claire. Reste à la faire tenir dans un marché où la confiance manque plus que le foncier.

Un chiffre sauve quand même la mise : les ventes en bloc, qui pèsent désormais 44,7 % du marché. Sauf que ce n'est pas grâce aux particuliers. Ce sont les investisseurs institutionnels et les bailleurs sociaux qui portent le marché à bout de bras, en rachetant des programmes entiers d'un coup.

Pourtant, les coups de pouce sont là : amortissement du neuf locatif, dons familiaux défiscalisés jusqu'à 100 000 €. Rien n'y fait, ou presque. Le problème, ce n'est pas l'argent, c'est la confiance. Beaucoup préfèrent garder leur épargne plutôt que de s'engager sur vingt ans, même quand la banque dit oui.

Pour rappel : selon Henry Buzy-Cazaux (président de l'Institut du Management des Services Immobiliers), un vrai redémarrage du secteur pourrait générer près d'un point de croissance du PIB.

En clair : le neuf ne manque ni d'aides ni d'acheteurs solvables. Il manque d'envie. Et tant que construire coûtera aussi cher, même le meilleur dispositif fiscal n'y changera pas grand-chose.

Chaque année, elle débarque sans prévenir, ou presque.

Les avis de taxe foncière 2026 sont en ligne depuis le 27 août pour les non-mensualisés. Les mensualisés, eux, patientent jusqu'au 19 septembre. Au total, ça concerne 33 millions de propriétaires.

Le montant moyen ? 1 125 €, contre 1 117 € l'an dernier. La revalorisation nationale, elle, reste basse cette année : 0,8 %, loin des hausses passées (1,7 % en 2025, 3,9 % en 2024, 7,1 % en 2023).

Mais ce chiffre national ne dit pas grand-chose. Chaque commune fixe son propre taux, et peut y ajouter 5, 10, parfois 30 points de majoration selon ses besoins de trésorerie. Deux voisins, deux communes, deux factures qui n'ont rien à voir.

Un exemple parle mieux qu'un taux national : deux logements avec la même valeur locative, l'un dans une commune restée stable, l'autre dans une commune qui a voté une majoration de 20 %, peuvent afficher plusieurs centaines d'euros d'écart sur la même base cadastrale.

Une réforme plus discrète fait aussi parler d'elle : celle des « éléments de confort » (piscine, clim, dépendances…), censée revoir la base fiscale de 7,4 millions de logements. Finalement, elle attendra. Pas d'application en 2026, et elle deviendra optionnelle pour les communes à partir de 2027.

Pour rappel : le paiement en ligne est obligatoire au-delà de 300 €, et vous pouvez encore vous inscrire au prélèvement à l'échéance jusqu'au 30 septembre.

En clair : la hausse nationale reste contenue cette année. Mais la vraie variable, ce n'est plus Bercy, c'est votre mairie.

Un bien, un crédit, un loyer qui tombe chaque mois. Sur le papier, c'est simple. Dans la vraie vie, un seul impayé peut suffire à tout faire vaciller.

Le bailleur continue de rembourser sa banque et de payer ses charges, impayé ou pas. Pour un propriétaire retraité, ou déjà endetté, quelques mois sans loyer peuvent vite déséquilibrer le budget. Résultat : de plus en plus de propriétaires cherchent moins de rendement, et plus de tranquillité.

Les chiffres leur donnent raison. Chaque année, plus de 150 000 contentieux locatifs liés aux impayés finissent devant les tribunaux, avec des délais d'audience qui peuvent grimper jusqu'à 18,9 mois. Un dossier contentieux coûte en moyenne 10 140 € au propriétaire non assuré.

Le phénomène n'épargne pas le parc social. Les bailleurs sociaux ont recensé 175 000 dossiers de loyers impayés en 2025, et près de 30 000 expulsions ont été prononcées, soit 27 % de plus qu'en 2024. Le montant moyen d'un dossier tourne autour de 3 000 €. Et contrairement à l'idée reçue, moins d'un cas sur dix relève de la mauvaise foi : dans la grande majorité des situations, ce sont des accidents de la vie qui font basculer un locataire jusque-là fiable.

Pour se couvrir, les bailleurs demandent CDI, revenus confortables, garant solide, la totale. Sauf que la caution physique a ses limites : rien n'empêche un même garant de s'engager pour plusieurs locataires en même temps, sans que personne ne le sache.

L'alternative qui monte : généraliser l'assurance loyers impayés, encore minoritaire aujourd'hui. Le principe change tout : le risque n'est plus porté par un seul propriétaire, mais mutualisé entre assurés.

Pour rappel : ce n'est pas qu'une question de rentabilité. Un bailleur qui doute de toucher ses loyers peut très bien vendre, ou laisser son bien vide.

En clair : sécuriser le revenu locatif n'est plus un détail de confort pour les propriétaires. C'est en train de devenir la condition pour rester sur le marché.