Le DPE se durcit, le neuf redémarre et la loi logement redessine l’avantage fiscal locatif.

Un arrêté publié au Journal officiel le 13 août ajoute une mention « A0 » au diagnostic de performance énergétique, réservée aux logements sans aucune installation de chauffage ou d’eau chaude fossile et exigeant une étiquette A ou B. Ce n’est pas une nouvelle classe, l’échelle reste de A à G, mais le diagnostic affichera désormais aussi la production d’énergie renouvelable du logement et une estimation de la durée de vie restante du système de chauffage. Concrètement, un bien « A0 » devient un argument commercial à part entière à la revente, presque un label dans le label.

Pour un propriétaire bailleur, la vraie échéance à suivre reste ailleurs : la classe G est interdite à la location depuis janvier 2025, et l’interdiction s’étendra aux logements classés F dès le 1er janvier 2028, puis E en 2034. Sur un bien F acheté aujourd’hui, ça laisse un peu moins de 18 mois pour planifier les travaux ou intégrer une décote à la revente. À titre indicatif, faire passer un logement de G à E coûte en moyenne entre 25 000 et 40 000 euros pour 60 m², avec un retour sur investissement estimé entre 8 et 15 ans.

Contrairement à une idée reçue, il n’existe pas d’amende automatique attachée à la seule classe G : le vrai risque est civil, pas administratif. Certaines villes comme Paris ou Lyon ajoutent un contrôle préfectoral des annonces, avec des amendes administratives pouvant grimper jusqu’à 5 000 euros pour un particulier et 15 000 euros pour une société.

Un détail technique change aussi la donne sans travaux : depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité utilisé dans le calcul du DPE est passé de 2,3 à 1,9. Si vous possédez un bien électrique classé F ou G, ça vaut le coup de refaire établir un DPE avant d’engager des travaux, la nouvelle méthode de calcul peut suffire à le faire basculer au-dessus du seuil d’interdiction.

157 191 logements ont été mis en chantier au premier semestre 2026, un volume en hausse de près de 30 % par rapport au premier semestre 2025. En juin, 25 666 logements ont démarré, ce que le SDES lit comme un premier signe de normalisation plutôt qu’un simple rebond ponctuel.

Le chiffre flatte pourtant une base de comparaison très basse. Sur les douze derniers mois, 376 241 logements ont été autorisés à la construction, soit 8 % de moins que la moyenne des cinq années précédentes, et le gouvernement vise désormais 400 000 logements par an pour atteindre 2 millions de logements d’ici 2030.

Un signal mérite d’être suivi : les ventes en bloc à des bailleurs sociaux et investisseurs institutionnels progressent aussi, avec 13 318 logements réservés au premier trimestre, en hausse de 2,8 %. Quand des institutionnels réengagent des volumes sur du bloc, c’est souvent un indicateur avancé de confiance sur la demande locative à moyen terme.

Pour un investisseur, ce delta entre autorisations et objectif compte double : moins de programmes lancés aujourd’hui, c’est une rareté de l’offre qui se prolonge sur 2027-2028. Un argument de plus pour sécuriser une réservation VEFA tôt plutôt que d’attendre une éventuelle détente des prix qui n’est pas garantie.

Créé par la loi de finances 2026 pour succéder au Pinel, le dispositif Jeanbrun fonctionne sur un principe différent : le bailleur déduit chaque année un amortissement calculé sur 80 % du prix d’acquisition, avec un taux de 3,5 % à 5,5 % par an dans le neuf.

La contrepartie : le bailleur s’engage à louer nu, en résidence principale, pendant au moins 9 ans. Jusqu’ici, le dispositif était réservé aux immeubles collectifs, excluant toutes les maisons individuelles.

Le Sénat vient d’assouplir ça pour l’ancien, en adoptant le projet de loi le 8 juillet : l’obligation de consacrer 30 % du prix d’achat aux travaux disparaît, il suffira d’atteindre la classe D du DPE.

Les maisons anciennes rénovées deviennent éligibles, mais les maisons neuves restent exclues des deux versions. Le texte n’a été adopté qu’en première lecture au Sénat, il doit encore passer devant l’Assemblée nationale à la rentrée de septembre.