Après le 17 octobre, la facture immobilière

Les images, tout le monde les a vues. Reste la suite : qui paie les vitrines, ce qui arrive aux loyers, et pourquoi l'effet le plus durable ne se verra pas dans la rue, mais sur les taux.

Le bilan en une ligne : 550 000 manifestants selon l'Intérieur, et environ 1 500 commerces pillés ou dégradés selon la Fédération du commerce et de la distribution, pour une facture de plusieurs centaines de millions d'euros.

L'assurance d'abord. Par défaut, l'assureur ne couvre pas les émeutes : c'est l'article L121-8 du Code des assurances, « sauf convention contraire ». La plupart des multirisques professionnelles prévoient une extension émeutes et mouvements populaires, encore faut-il l'avoir. Les délais de déclaration sont courts (souvent deux jours ouvrés pour un vol, cinq pour les autres dommages), et la perte d'exploitation n'est payée que si l'option a été souscrite. Pour le reste, l'article L211-10 du Code de la sécurité intérieure rend l'État responsable des dégâts commis par des attroupements, sans faute à prouver : la victime a quatre ans pour réclamer, d'abord par écrit au préfet. La garantie émeutes obligatoire, votée dans la loi de finances 2026, attend encore Bruxelles et un décret : elle ne s'appliquera pas au 17 octobre. Le précédent de 2023 donne l'ordre de grandeur : 793 M€ pour 16 400 sinistres, selon France Assureurs.

Les loyers ensuite. Un local saccagé ne suspend pas le loyer : le bail commercial continue de courir pendant les travaux, et la force majeure n'excuse quasiment jamais une dette d'argent. Pour un propriétaire de murs, le vrai risque n'est pas la vitrine, assurée, mais le locataire fragile qui ne rouvre pas. Côté logement, le Sénat débattait le 21 octobre de la prolongation de l'encadrement des loyers.

Les taux enfin, l'effet qui dure. Le lundi suivant, l'OAT 10 ans a pris environ 13 points de base, autour de 4,93 %, et l'écart avec l'Allemagne est passé de 137 à 147 points de base en une séance. Sur 250 000 € empruntés sur 25 ans, passer de 3,75 % à 4 %, c'est +34 € par mois et environ 10 300 € de coût total (calcul DeepEstate). Et à loyer constant, un rendement exigé qui passe de 4,25 % à 4,50 % fait baisser la valeur d'un immeuble d'environ 5,5 %.

Les chiffres clés

• ~1 500 commerces pillés ou dégradés le 17 octobre, selon la FCD
• 793 M€, le coût des émeutes de 2023 pour les assureurs (France Assureurs)
• +34 € par mois sur 250 000 € empruntés sur 25 ans, si le taux passe de 3,75 % à 4 %

Pour rappel : la garantie émeutes et mouvements populaires (EMP) est une extension du contrat multirisque, pas une évidence. L'écart de taux avec l'Allemagne mesure ce que les marchés exigent en plus pour prêter à la France : plus il monte, plus le risque France est jugé élevé.

En clair : commerçant touché, déclarez vite, photographiez tout et réclamez le reste à l'État. Propriétaire de murs, relisez le bail et parlez à votre locataire. Emprunteur ou investisseur, le 17 octobre se paiera surtout dans les taux.

La semaine dernière, Carrefour vendait ses murs pour rester locataire. Ici, c'est l'inverse : un groupe d'écoles achète l'immeuble qu'il va occuper.

Le 14 octobre, AD Éducation a signé l'achat de Graham, au 8-10 rue Jobbé-Duval, dans le 15e arrondissement de Paris. Vendeur : Nuveen Real Estate. Prix : plus de 80 M€, selon CFNEWS Immo.

L'immeuble fait environ 7 000 m². Construit en 1925 pour accueillir un central téléphonique, il a été rénové depuis, avec auditorium et toit-terrasse. L'acheteur est un groupe d'enseignement supérieur privé (écoles d'art, de design et de communication), contrôlé par Ardian, qui pèse plus de 400 M€ de chiffre d'affaires. Nuveen l'avait acquis il y a environ cinq ans, quand Orange y logeait ses équipes RH. Prix au m² : plus de 11 400 € (calcul DeepEstate).

Ce que ça dit du marché : les écoles sont devenues de vrais acteurs du bureau parisien. Elles cherchent de grands plateaux bien desservis, des amphis, des espaces communs. Et pour Nuveen, c'est une sortie à un utilisateur, pas à un investisseur : un occupant qui achète pour lui-même paie un emplacement et un outil de travail, pas un rendement.

Dans le même temps, à Montrouge, la SCPI Corum a racheté The Place, siège français de STMicroelectronics : plus de 10 000 m² pour moins de 50 M€, vendus par Credit Suisse (UBS AM). Soit moins de 5 000 €/m², deux fois moins cher qu'à Graham, avec un locataire en place.

Les chiffres clés

• +80 M€, le prix payé par AD Éducation pour l'immeuble Graham (CFNEWS Immo)
• 7 000 m² de surface, dans un ancien central téléphonique de 1925
• < 5 000 €/m², le prix du siège de STMicroelectronics à Montrouge, racheté par Corum

Pour rappel : un utilisateur, c'est l'entreprise qui occupe les locaux. Quand il achète, on parle d'acquisition utilisateur. C'est le contraire d'une cession-bail, où l'occupant vend ses murs et devient locataire.

En clair : Carrefour vend ses murs pour libérer du cash, AD Éducation achète les siens pour sécuriser son implantation. Deux stratégies opposées, et un rappel : à Paris, les beaux immeubles trouvent preneur, pas forcément chez les investisseurs.

Construire plus, rénover plus vite, et rendre la main aux maires. Le projet de loi de Vincent Jeanbrun est attendu en séance publique à l'Assemblée mi-novembre.

Le calendrier : présentation en Conseil des ministres le 24 juin avec procédure accélérée, adoption au Sénat le 8 juillet, puis en commission des affaires économiques de l'Assemblée le 22 septembre (plus de 700 amendements déposés, 71 adoptés). Prochaine étape : la séance publique mi-novembre, puis la commission mixte paritaire.

Le texte compte une dizaine d'articles, autour de trois axes : construire, rénover, décentraliser. L'objectif affiché est d'environ 400 000 logements par an, dont 125 000 sociaux. Il crée les opérations d'intérêt local, pour que maire et préfet accélèrent des projets ciblés. Les métropoles pourront devenir autorités organisatrices de l'habitat, et le Sénat a ajouté un droit de veto motivé du maire sur les attributions de logements sociaux. Un nouveau programme de renouvellement urbain, ANRU 3, est doté de 5 Md€ sur 2026-2040. Enfin, un propriétaire qui signe un contrat de travaux avant 2030 obtiendrait un délai de 3 ans (maison) ou 5 ans (copropriété) pour atteindre la décence énergétique.

Le point qui intéresse les investisseurs, c'est le dispositif Jeanbrun, créé par la loi de finances 2026 : les bailleurs amortissent leur logement locatif, 4 % par an dans le neuf, 3,5 % dans l'ancien, jusqu'à fin 2028. Le texte initial abaisse le seuil de travaux dans l'ancien de 30 % à 20 % du prix. Le Sénat l'a remplacé par un gain de deux classes de DPE et ouvert le dispositif aux SCPI. La commission de l'Assemblée est revenue sur plusieurs de ces ajouts et a refusé d'allonger la durée minimale de location au-delà de 9 ans.

Les chiffres clés

• 400 000 logements par an, l'objectif affiché par le gouvernement

• 20 %, le seuil de travaux dans l'ancien pour le Jeanbrun dans le texte initial, contre 30 % aujourd'hui

• Mi-novembre, l'examen du texte en séance publique à l'Assemblée

Pour rappel : l'amortissement, c'est déduire chaque année une partie du prix du logement de ses revenus locatifs, comme une entreprise le fait pour ses machines. Résultat : moins de loyers imposables. La procédure accélérée limite le texte à une lecture par chambre avant la commission mixte paritaire.

En clair : rien n'est voté. Le Jeanbrun version 2027 se joue maintenant, sur trois curseurs : le seuil de travaux, les SCPI et la durée de location. Vous investissez dans l'ancien ? Suivez la séance de novembre avant de signer.