Les taux remontent, et tout le marché s'ajuste

Le plateau du printemps, c'est fini. Les banques ont relevé leurs barèmes en septembre, puis encore en octobre. Et certains courtiers voient la suite à 4 %.

Selon Pretto, les taux moyens d'octobre sont de 3,50 % sur 15 ans, 3,66 % sur 20 ans et 3,75 % sur 25 ans, soit +0,07, +0,12 et +0,15 point en un mois. Les meilleurs profils (plus de 80 000 € de revenus, de l'épargne) s'en sortent autour de 3,20 à 3,25 % sur 20 et 25 ans, d'après PAP. Au premier trimestre, le 25 ans était à 3,24 % en moyenne : depuis, un demi-point de plus.

Pourquoi ça monte ? L'OAT à 10 ans, la boussole des banques, a atteint 4,94 % le 1er octobre, contre un peu plus de 4 % cet été. Le pétrole a suivi : le Brent autour de 107 $, contre environ 90 $ début septembre, et l'inflation fait de nouveau peur. La BCE a relevé ses taux de 25 points de base le 10 septembre, avec un taux de dépôt à 2,50 %, à cause des tensions sur l'inflation liées au conflit au Moyen-Orient. Et la France emprunte plus d'un point plus cher que l'Allemagne, du jamais vu depuis 2012.

Concrètement, pour 250 000 € sur 20 ans, passer de 3,54 % (septembre) à 3,66 % (octobre) ajoute environ 15 € par mois et 3 700 € au coût total. Ça paraît peu, sauf que la hausse continue : certains courtiers tablent sur 3,70 à 4 % en moyenne d'ici fin décembre. Côté marché, les Notaires du Grand Paris notaient début septembre un rebond des ventes de 10 % en un an au deuxième trimestre, mais le jugeaient fragile face à la remontée des taux.

Les chiffres clés

• 3,75 %, le taux moyen sur 25 ans en octobre, contre 3,24 % au premier trimestre (Pretto)
• 4,94 %, le taux de l'OAT à 10 ans le 1er octobre, plus d'un point au-dessus du taux allemand
• 29 octobre, la prochaine réunion de la BCE

Pour rappel : l'OAT à 10 ans est le taux auquel l'État français emprunte. Quand elle monte, les barèmes des banques suivent. Le taux d'usure, plafond légal du coût d'un crédit, passe à 5,40 % au quatrième trimestre pour les prêts de 20 ans et plus.

En clair : un projet en vue ? Mettez les banques en concurrence sans attendre, les écarts entre offres se creusent. Et gardez un œil sur la BCE le 29 octobre.

Moins de surfaces louées, plus de bureaux vides, et des investisseurs qui renégocient. Mais les beaux immeubles, eux, trouvent toujours preneur.

Selon Cushman & Wakefield, la demande placée du troisième trimestre en Île-de-France atteint 313 900 m², soit 18 % de moins que le trimestre précédent. Sur neuf mois : 1,05 million de m², en baisse de 14 % sur un an, le plus bas depuis la période post-Covid. Ce sont surtout les gros dossiers qui manquent : 19 grandes transactions depuis janvier, contre 31 l'an dernier. Le détail diverge selon les secteurs : La Défense progresse de 25 % et Paris Sud de 33 %, quand Paris recule de 7 % et le reste de la première couronne de 54 %.

Côté offre, 6,59 millions de m² sont disponibles tout de suite. Le taux de vacance atteint 11,2 % en Île-de-France, contre 10,5 % il y a un an, et 14,4 % à La Défense. Pourtant, le loyer des meilleurs bureaux du Quartier Central des Affaires tient, à 1 250 € le m² par an (+4 % sur un an) : un marché très polarisé, selon Cushman.

Côté investisseurs, 10,3 Md€ ont été investis en France sur neuf mois. Mais JLL tempère : c'est 16 % sous la moyenne sur cinq ans, et la hausse de l'OAT (+100 points de base depuis fin juin) a poussé à revoir les prix, au point que près de la moitié des volumes mis en vente ont été retirés. Le rendement des meilleurs bureaux parisiens passe à 4,25 à 4,50 %. Exemple de deal hors norme : Capital 8 (45 000 m², près du parc Monceau), vendu cet été par Invesco à Pontegadea, le véhicule d'Amancio Ortega, pour un montant estimé entre 800 et 875 M€.

Les chiffres clés

• 14 % de moins, la demande placée sur neuf mois en Île-de-France

• 11,2 %, le taux de vacance des bureaux franciliens, contre 10,5 % un an plus tôt

• 4,25 à 4,50 %, le rendement des meilleurs bureaux parisiens, en hausse de 25 points de base au troisième trimestre (JLL)

Pour rappel : la demande placée, ce sont les surfaces réellement louées ou achetées par des entreprises. Le rendement prime, c'est celui du meilleur immeuble au meilleur emplacement : à loyer égal, quand il monte, le prix baisse.

En clair : un marché à deux vitesses. Les immeubles prime se louent et se vendent, le reste attend. Et quand l'OAT grimpe, les investisseurs exigent plus de rendement, donc un prix plus bas.

Carrefour vend les murs de 35 magasins pour environ 290 M€. Les caisses, elles, ne s'arrêtent pas : l'enseigne reste locataire.

Jeudi 8 octobre, Carrefour a annoncé la cession des murs de 35 magasins à une coentreprise entre Atrato et GIC, le fonds souverain de Singapour, pour environ 290 M€. Le périmètre : 32 sites en France (26 supermarchés Carrefour Market et 6 hypermarchés) et 3 hypermarchés en Espagne. Le bail court sur 12 ans, dont 10 ans fermes, et Carrefour continue d'exploiter tous les magasins. Soit environ 8,3 M€ par site en moyenne (calcul DeepEstate, hypers et supermarchés confondus). Loyer et rendement n'ont pas été communiqués. L'opération s'inscrit dans le plan Carrefour 2030 et la rotation de ses actifs.

Carrefour vend des produits, pas des murs. En cédant ses magasins, le groupe transforme de l'immobilier en cash, sans fermer une caisse. Pour l'acheteur, c'est le loyer d'un locataire connu, sur dix ans fermes : exactement ce que recherchent les investisseurs en quête de visibilité. Le commerce n'est d'ailleurs pas à l'arrêt : Cushman compte 2,38 Md€ investis en commerce sur neuf mois, en hausse de 3 %.

Le point à surveiller : dix ans fermes, c'est long, mais pas éternel. Au terme du bail, Carrefour pourra partir, et il faudra relouer une grande surface. La valeur de ces murs repose donc sur l'emplacement et la solidité du locataire.

Les chiffres clés

• 290 M€, le prix de cession des murs

• 35 magasins, dont 32 en France et 3 en Espagne

• 10 ans, la durée ferme du bail, sur 12 ans au total

Pour rappel : une cession-bail (sale and leaseback), c'est vendre un bien puis le reprendre en location dans la foulée. Le vendeur encaisse et garde l'usage des lieux, l'acheteur touche un loyer.

En clair : une façon de se financer avec ses murs. Reste à savoir à quel rendement l'acheteur a signé : c'est le chiffre que personne n'a publié.