16 milliards d'euros, en plein mois d'août

Le deal du mois. Le 4 août, l'américain Prologis a racheté le britannique Segro, numéro un européen de la logistique, pour 16,3 milliards d'euros.

Le plus gros propriétaire d'entrepôts d'Europe vient de naître. Et ce n'est pas un hasard.

La logistique reste l'un des rares segments où les grands capitaux affluent encore, quand les bureaux, eux, peinent à convaincre. Une opération à suivre de près, tant elle pourrait donner le ton pour le reste des grandes foncières européennes cette année.

De quoi rappeler que pendant que certains cherchent des locataires, d'autres achètent carrément l'immeuble d'à côté.

Le crédit, en une phrase. Taux moyen des crédits immobiliers, 3,30 % en juillet.

Avec une inflation à 2,1 %, la baisse réelle des prix de l'ancien atteint environ -2,7 % en euros constants sur un an. Un chiffre qui compte vraiment pour un arbitrage patrimonial, et qu'on retrouve rarement mis en avant ailleurs.

Votre banquier ne vous le dira pas avec ce sourire-là, mais vos euros travaillent un peu moins fort qu'avant.

Le marché reprend des couleurs.949 000 ventes de logements anciens sur 12 mois à fin mai, soit +5,7 % sur un an.

On est loin du pic de 2021. Mais on est clairement sorti du point bas de 2024, plus de volume, sans repartir sur une flambée des prix.

Le marché ne sprinte pas, il a juste arrêté de faire semblant de dormir.

Pour ceux que la structuration intéresse, et il devrait y en avoir dans nos rangs, l'opération est montée comme une acquisition recommandée, sous forme de scheme of arrangement de droit britannique.

Le conseil d'administration de Segro l'a approuvée à l'unanimité. L'ensemble reste conditionné au vote des actionnaires, Court Meeting et Assemblée Générale, puis à l'homologation du tribunal, avant les autorisations réglementaires classiques.

Sur le fond, l'opération se fait par échange d'actions, à raison de 0,0920 action Prologis nouvelle pour 1 action Segro, ce qui valorise chaque titre Segro à 1 031,7 pence dans sa composante fixe.

Une alternative cash partielle est aussi prévue, plafonnée à 3,5 Md£ au global, soit 25 % de la contrepartie par actionnaire. Concrètement, pour un actionnaire optant pour le cash, cela donne 258 pence en numéraire plus 0,0690 action Prologis par titre Segro.

En clair, Segro n'a pas cédé du jour au lendemain, elle a fini par dire oui à la troisième demande en mariage.

Les actionnaires Segro conservent le dividende intérimaire 2026, jusqu'à 10,14 pence par action, et le dividende final, jusqu'à 22,56 pence par action. Ce qui adoucit un peu la pilule pour ceux qui auraient préféré rester indépendants.

Le portefeuille combiné visé représente 34,2 millions de m² en Europe, soit une hausse de 47 % pour l'empreinte européenne de Prologis, avec un pipeline de développement de 1,2 million de m² en plus.

La clôture est attendue au premier semestre 2027, sous réserve des votes actionnaires et des autorisations réglementaires habituelles.

Sauf coup de théâtre, on peut déjà commencer à réviser la carte de vœux commune.

D'après le baromètre régional Empruntis, relevé du 26 août 2026, un tiers de la France métropolitaine voit désormais ses moyennes régionales sur 20 ans franchir les 3,50 %, contre la seule Île-de-France le mois précédent.

Le mouvement était contenu. Il devient une vraie tendance de fond. Et c'est ce basculement, plus que le niveau absolu des taux, qu'il faut surveiller à l'approche de la rentrée.

Le détail, région par région. Pour ceux qui veulent comparer avant de signer :

• 10 ans, taux homogène national à 3,05 %, aucun écart régional significatif
• 15 ans, Île-de-France à 3,12 %, meilleur taux, contre Nouvelle-Aquitaine à 3,21 %
• 20 ans, Hauts-de-France à 3,15 %, meilleur taux national, DROM-COM à 3,50 %, le plus élevé
• 25 ans, PACA à 3,35 %, DROM-COM à 3,62 %, le plus élevé

Ce qu'en dit CAFPI. Le courtier confirme la tendance sur les dossiers réellement financés, 3,16 % sur 15 ans, 3,31 % sur 20 ans, 3,43 % sur 25 ans en moyenne, avec les meilleurs dossiers autour de 2,98 %, 3,10 % et 3,20 %, hors assurance.

L'écart entre meilleur taux et taux moyen obtenu reste de 20 à 30 points de base selon la durée. Ce qui peut représenter plusieurs milliers d'euros sur la durée totale du prêt.

Bon courtier ou pas, c'est un peu comme choisir sa boulangerie, la différence se voit surtout sur l'addition.

Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité en énergie primaire passe de 2,3 à 1,9, en application de l'arrêté du 13 août 2025.

Conséquence mécanique, sans le moindre coup de peinture ni la moindre facture de travaux, environ 850 000 logements chauffés à l'électricité sortent des classes F et G du jour au lendemain.

Forcément, certains propriétaires y ont vu une occasion en or de débloquer un loyer gelé depuis des années.

Le point juridique précis, tranché par le ministère du Logement dans une réponse publiée au Journal officiel le 11 août 2026, vient calmer les espoirs les plus rapides. Le gel des loyers instauré par le décret n° 2022-1074, loi Climat et Résilience, pour les logements F et G continue de s'appliquer jusqu'au renouvellement effectif du bail.

Une reconduction tacite ne suffit pas à débloquer la révision. Il faut un nouveau contrat signé, avec une attestation de reclassement annexée au DPE initial, lequel reste valable 10 ans.

Dans les 24 communes en zone tendue, Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier et les autres, le loyer révisé au renouvellement devra en plus respecter le loyer médian de référence majoré fixé par arrêté préfectoral.

Bref, le DPE a changé d'étiquette du jour au lendemain, votre bail, lui, n'a pas la même mémoire courte.