Avant le 23 novembre, relisez vos baux

Le bilan en une ligne : le Sénat a voté le 21 octobre, par 325 voix contre 17, une prolongation de deux ans. Mais le texte n'est pas définitif, et le calendrier laisse peu de marge.

1. Le calendrier

1. Une expérimentation, pas une loi permanente : créée par la loi Élan de 2018 pour cinq ans, portée à huit ans en 2022. Terme : 23 novembre 2026 selon le Sénat (24 novembre pour les arrêtés préfectoraux de loyers de référence).
2. Le Sénat a recentré le texte du député Iñaki Echaniz : plus de pérennisation ni d'extension, seulement deux ans de plus, jusqu'en novembre 2028, dans les communes déjà engagées.
3. L'Assemblée doit voter conforme, sans modifier une virgule, sinon le texte repart au Sénat. Examen pressenti le 19 novembre, journée réservée au groupe socialiste. Quatre jours avant l'échéance : on a connu plus confortable.

2. Qui est concerné

Neuf territoires, environ 70 communes : Paris, Lille-Hellemmes-Lomme, Plaine Commune, Lyon-Villeurbanne, Est Ensemble, Montpellier, Bordeaux, le Pays basque (24 communes) et Grenoble-Alpes Métropole (en partie). Le préfet fixe un loyer de référence, un loyer majoré (20 % au-dessus) et un loyer minoré (30 % en dessous). Dépasser le plafond expose à une amende jusqu'à 5 000 € pour un particulier et 15 000 € pour une société.

3. Ce qui disparaîtrait vraiment

1. Le plafond sur les nouveaux baux : plus d'obligation de respecter le loyer de référence majoré, et le complément de loyer n'aurait plus d'objet.
2. Ce qui resterait : la règle de zone tendue. À la relocation ou au renouvellement, la hausse est limitée à la variation de l'IRL (décret applicable du 1er août 2026 au 31 juillet 2027), sauf travaux ou loyer manifestement sous-évalué. Le gel des loyers des logements classés F et G continue aussi.
3. Les baux en cours : ils gardent leur loyer, révisable une fois par an dans la limite de l'IRL. Un bail signé avant le 24 novembre est fixé selon les règles actuelles.
4. La réévaluation d'un loyer sous-évalué : au renouvellement, un bailleur sous le loyer minoré peut demander une hausse, avec six mois de préavis. Cette procédure repose sur le loyer de référence minoré : elle perdrait sa base.

Lecture DeepEstate : pas de panique, plus de plafond ne veut pas dire loyer libre partout. Le vrai changement se joue là où la règle de zone tendue ne s'applique pas, typiquement une première mise en location. À vérifier au cas par cas.

Les chiffres clés

• 325 voix contre 17, au Sénat le 21 octobre, pour la prolongation de deux ans
• 19 novembre, l'examen pressenti à l'Assemblée, quatre jours avant le terme
• 20 % et 30 %, les écarts du loyer majoré (au-dessus) et du loyer minoré (en dessous) par rapport au loyer de référence

Pour rappel : le loyer de référence est le loyer médian du quartier fixé par le préfet. Le complément de loyer est un supplément autorisé pour un logement aux caractéristiques exceptionnelles. L'IRL est l'indice de référence des loyers, qui plafonne les hausses annuelles.

En clair : le 19 novembre est la vraie date. Rien ne change tant que le texte n'est pas voté. Bailleur ou investisseur dans l'une des neuf zones : ressortez vos baux avant le 22, pas après.

Le bilan en une ligne : à peine de nullité, la cession de parts ou d'actions d'une société à prépondérance immobilière doit passer par un notaire, un avocat ou, dans un cas précis, un expert-comptable. Fini le « on signe ça sur un coin de table ».

1. Ce que dit le texte

1. La source : loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 contre les fraudes sociales et fiscales. Son article 68 crée l'article 1865-1 du Code civil, en vigueur depuis le 27 juin 2026.

2. Trois formes valables : un acte authentique (notaire), un acte contresigné par avocat, ou un acte sous signature privée rédigé par un expert-comptable, dans les seuls cas où il peut légalement intervenir. Un acte rédigé par un avocat mais non contresigné ne suffit pas (CNB).

3. La sanction : nullité de la cession, refus possible d'enregistrement, et risque de remise en cause des transmissions successives. Les cessions sont aussi soumises à enregistrement (nouvel article 635-0 A du CGI).

2. Qui est concerné

1. Pas seulement les SCI : toute personne morale à prépondérance immobilière au sens de l'article 726 du CGI. SARL, SAS, sociétés civiles ou holdings dont l'actif est principalement composé d'immeubles ou de droits immobiliers situés en France. Ce qui compte, c'est la composition réelle de l'actif, pas le nom sur le Kbis.

2. Une exclusion : les titres de certains organismes de placement collectif relevant de l'article L. 214-1 du Code monétaire et financier.

3. Les zones grises : apport de parts de SCI à une holding, certaines transmissions à titre gratuit. À qualifier au cas par cas avant de signer (Eurojuris).

4. Les projets en cours : toute signature postérieure au 27 juin est à réexaminer, avec les agréments, clauses de préemption et garanties d'actif et de passif.

3. Pourquoi, et ce que ça change pour les deals

Le but affiché : tracer les opérations et prévenir la fraude et le blanchiment. C'est la fin des cessions immobilières indirectes réglées par un acte sommaire entre associés.

Lecture DeepEstate : pour un investisseur ou un family office qui détient en SCI ou en holding, le share deal garde son intérêt. Mais il passe désormais par un professionnel du droit, avec un coût et un délai à intégrer au calendrier de signature.

Dans le même temps : trois arrêts en baux commerciaux

1. 3 septembre (n° 25-14.904) : une clause d'augmentation automatique de 1,5 % par an, sans plafond ni durée, est réputée non écrite. La Cour y voit une révision à la seule hausse. Les loyers par paliers fixés dès la signature restent possibles.

2. 17 septembre (n° 24-21.650) : le délai de deux ans pour demander la nullité d'une vente faite sans respecter le droit de préférence du locataire court à compter du jour où il a connaissance de la vente.

3. 1er octobre (n° 25-14.711) : le locataire qui accepte l'offre au titre de son droit de préférence ne doit pas les honoraires de négociation.

Les chiffres clés

• 27 juin, l'entrée en vigueur de l'article 1865-1 du Code civil

• 3 formes, d'acte admises : notaire, avocat, expert-comptable (cas limités)

• Nullité, la sanction d'une cession constatée par un simple acte entre associés

Pour rappel : une société à prépondérance immobilière détient principalement des immeubles ou droits immobiliers en France. Un acte contresigné par avocat est un acte sous signature privée que l'avocat contresigne, attestant qu'il a éclairé son client. Un share deal est la vente des titres de la société propriétaire plutôt que de l'immeuble.

En clair : le sous seing privé, c'est fini pour les SCI. Avant de signer : qualifier la société, choisir la bonne forme d'acte, caler le calendrier.

Le bilan en une ligne : Blackstone a racheté pour environ 2,3 Md€ le portefeuille industriel et la plateforme de Proudreed, soit plus de 500 sites et projets, tous situés en France. Annoncé en octobre 2025, finalisé début mai 2026.

1. Le deal

1. La cible : Proudreed, plateforme française qui développe, gère et loue des sites industriels et logistiques. Environ 140 collaborateurs, siège à Paris et dix agences régionales. Son président, Christophe Le Corre, reste aux commandes de l'exploitation et du développement.

2. Les actifs : plus de 500 sites industriels et projets, plus de 2 millions de m² dans toute la France, dont plus d'un tiers en Île-de-France. 67 projets en développement (environ 500 000 m² à livrer), occupation autour de 94 % hors projets.

3. Le périmètre : Blackstone reprend le portefeuille industriel et la plateforme. Les 250 actifs bureaux et commerces (environ 750 M€) restent aux actionnaires de Proudreed, qui continue à les gérer jusqu'à leur vente. Après quoi Blackstone détiendra 100 % de la plateforme (CoStar).

4. Le co-investisseur : CPP Investments, le fonds de pension canadien, s'engage à hauteur de 400 M€ pour une participation minoritaire significative dans la plateforme (IPE).

5. Le plan : porter la production de développement à 115 000 à 120 000 m² par an sur cinq ans (CoStar). Le partenariat de Proudreed avec Partners Group, sur des parcs d'activités d'environ 400 M€, n'est pas touché.

2. Le point juridique : la préemption

Signature prévue fin 2025, finalisation début mai 2026. Le retard tient en un sigle : DIA. Les collectivités locales ont eu besoin de temps pour traiter les déclarations d'intention d'aliéner liées au droit de préemption urbain. Au final, un seul bien en périphérie a été concerné, et un locataire titulaire d'une option d'achat l'a exercée (CoStar). Sur un portefeuille diffus, la préemption et les options des locataires sont des risques de calendrier à chiffrer dès la signature.

3. Pourquoi c'est intéressant

Blackstone ne rachète pas que des murs, il rachète l'équipe qui les construit. Le logistique et l'industriel français sont devenus une classe d'actifs que l'on achète par plateforme, avec ses développeurs, ses asset managers et son pipeline. Le montage compte autant que le prix : périmètre découpé, co-investisseur minoritaire, management maintenu.

Dans le même temps : Aestiam rachète Consultim Asset Management : la SCPI Optimale change de gérant. Consultim garde la distribution auprès de ses réseaux partenaires (France SCPI, octobre 2026).

Les chiffres clés

• 2,3 Md€ environ, la valeur du portefeuille industriel et de la plateforme

• 500 et plus, les sites industriels et projets, tous en France

• 67, les projets en développement, environ 500 000 m² à livrer

Pour rappel : le droit de préemption urbain permet à une commune d'acheter en priorité un bien mis en vente. La DIA (déclaration d'intention d'aliéner) est le courrier qu'on lui adresse avant de vendre. Une plateforme est la société qui développe, gère et loue les actifs. Un co-investissement est un ticket pris aux côtés du sponsor, sans gérer en direct.

En clair : Blackstone paie pour une équipe autant que pour des murs. Et le calendrier d'un deal de 500 sites dépend aussi du guichet de la mairie.